系列调控政策令地产开发商资金管道被动收紧，这对于房地产基金正是市场机会所在。权威数据显示，2012年内为房地产项目融资的房地产基金出现井喷式增长：截至目前，仅深圳一地正在运转的房地产基金就有2100家，注册地在天津则有近1000家。
国五条等一系列调控政策，对市场的影响应该说是短期的，因为旺盛的需求还在，供应却一直被压制3月初，全国房地产投资基金联盟的发起单位及副会长单位——德信资本董事长陈义枫在接受《安家》记者采访时表示。
但对于地产开发商 房产经纪人 张家口商铺出租而言，系列调控政策将令之一紧：信贷收缩在所难免，开发贷、按揭贷都将立刻收紧，融资的窘迫在所难免。而这对于热火朝天的房地产基金而言，正是市场机会所在。
权威数据显示，刚刚过去的2012年，为房地产项目融资的房地产基金出现井喷式增长。截至目前，仅深圳一地正在运转的房地产基金就有2100家，注册地在天津则有近1000家。
清科研究中心去年底的研究报告显示，本土私募房地产投资基金，分为两类：以鼎晖房地产基金、普凯投资、高和投资为代表的独立私募房地产投资基金，以及由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金。截至去年年底，房地产基金领域以37起投资案例和48.13亿美元的交易规模，跃居各行业案例数量和投资金额榜首。
本土投资者对房地产基金的热情也开始高涨。截至去年年底，共有41只私募房地产基金募集到位51.15亿美元。其中，由本土机构募集的基金数量长春商铺出售 德州二手房网及金额占比分别超过80%和70%。
人民币募资上窜
与几年前外资地产基金的大量涌入不同，目前境内的房地产基金一般都采用人民币募资。根据部分房地产基金专业人士的预计，人民币募资有望在2013年超过外资。
一位外资房地产基金人士对笔者说：“跟境内基金相比，我们基本没有竞争优势，因为外汇结算非常复杂，资金审批程序繁琐，并且房地产公司如跟我们合作，合作主体还要变更形式。”
外资房地产基金跟内资房地产基金相比的优势，或在于对项目的尽职调查和投资后管理都更严格。“比如，投资后管理，我们会派人在项目上全程跟踪，而非全部交由房地产公司；对外打款超过一定的额度，要求必须跟我们商议决定。”这位人士说。
房地产基金一般分为债权融资和股权融资。债权融资的退出方式，一般会设定为在房地产项目开始销售的时候，或第一轮销售时就退出。股权融资方式，则要待地产项目全部销售完毕之后方才退出，时间比债权融资方式要长。
中国人民大学金融学教授赵锡军说：“债权融资需要抵押物，并且要付利息，对风险监控更严格。房地产项目必须四证齐全，再加上足够的抵押物。债济宁厂房出售 济南厂房出售权融资的杠杆，使得拿到这块的融资不是很容易。而股权融资进入之后，能扩大股本，使得债券融资也变得相对容易，并且不用付息，可以参与项目管理。”
深国投信托一位负责投资业务的高级管理人士则表示，房地产股权信托需到银监会前置报备，满足“四三二”的要求，即四证齐全、30%自有资金、二级开发资质。所以，现在开发商较倾向于跟基金公司合作，一方面监管可以过关，另一方面房地产基金运作也能省一些税。
不同的地产开发商在拿地、建筑等具体方面优势各不相同。前述外资房地产基金人士就表示，如果一个项目设定的收益非常高，那么投资人需要从拿地的过程中就已经介入，但目前还未出现如此操作的房地产基金。出现历史颇短的中国房地产基金管理人，还需要通过实战来提高水平。
开发商当GP
“对于房地产基金的选择，有几条原则：一是要跟前20名的地产商合作，这样万一出事了至少不会跑路；二是项目区域要好，至少三线城市以上的项目；三是具体的项目要满足IRR(内部收益率)25%以上，销售净利润率15%以上。”一位机构投资人表示，条件可谓苛刻。这也是房地产基金被指“高利贷”的原因之一。
从投资收益上看，房地产基金如以GP（General Partners，一般合伙人）身份参与项目的发起和管理，其投资金额占股本的1%-3%，收益占项目总利润的20%；而房地产基金LP（Limited Partners，有限合伙人）的行业平均预期收益，则一般为年化15%-30%。
在GP和项目开发商合作模式上，一种方式为房产资讯 房贷利率“瀑布式”，即在合约中规定优先获益部分；另外一种就是“保底式”，GP会与项目开发商约定每年的一个保底收益，在此基础上再谈增长部分的收益。
上述深国投信托人士对笔者说：“一般地产基金采用有限合伙制架构，开发商任GP，收取募资额的2%-3%作为基本管理费，利润则与LP二八分成。”
金融行业对房地产的紧缩政策，使得房地产企业的资金面非常紧张，以前房地产企业可以通过上市、信托、银行融资，如今这些渠道大门正在被逐渐关死，房地产基金遂成了开发商日益倚重的救命稻草。
自2010年始，大型房地产开发商如金地、远洋地产、绿城集团、万通地产等纷纷与金融机构合作，成立了房地产基金管理公司。它们的优势是储备项目较多、对于项目的了解较为深入，但在一些研究人士看来，其风险也正在于此。
陈义枫认为：“如果基金管理人的发起方是房地产开发商，管理人不应刻意来做跟开发商的关联交易。”因为，“这些由开发商成立的基金管理公司，容易让人质疑其在项目上的选择：是否会把利润好的项目留给开发商自己，而把风险高的项目留给客户。另外，如何控制关联交易的风险？”
陈义枫表示，如果房地产基金投资的是开发商自己的房地产项目，那么项目资质、尽职调查、风险评估、合同条款等都存在潜在的风险因素，对于这些情况房地产基金的LP则未必能充分知晓，构成了潜在的信息不对称风险。
LP短板
能够吸引足够的LP加盟，是房地产基金募集成功的前提；能够吸引成熟投资人，更是行业健康发展的关键。
但目前国内的现状是，由于国情的制约、以及行业本身的不成熟，目前房地产基金募资的对象非常狭窄，从性质上看，国内房地产基金的LP主要是民营企业主和民营企业本身，很少有专业投资机构进入。
此外，房地产股权基金“4+1”或者“3+2”(即投 日照商铺出售 威海二手房网 资4年或3年，分红1年或2年)的退出模式，也成为募资的一大障碍。
“房地产基金项目的时间比较长，一般都为4年到5年，而投资人往往较倾向于快进快出。如果要长期投资，则会考虑得更多，对基金的投资能力、判断能力、专业性等要求都很高。”赵锡军分析认为。从这层意义上来分析，双方诉求的不一致，从根本上制约了行业向健康方向得到进一步发展。
可资参考的是，在美国房地产基金的募资和运作模式与一般的美式PE类似，采取合伙制形式，由基金管理公司作为GP，联合房地产商进行项目投资，但LP一般都是大学基金、养老基金等传统美资PE的LP来源，项目存续期很长。“一般来说，我们的基金存续期较长的在10年左右，投资期一般是3年，持有期7年到8年。”前述外资房地产基金人士介绍说。
另外，在拓展客户渠道上，目前中国的房地产基金寻找LP时，主要依赖信托、银行高端财富管理、私人银行及第三方理财机构。这些中介销售渠道往往也更倾向于期限短、回报高的项目，从而尽快实现自身的利益，但对于房地产基金本身的成熟而言却并无裨益。
上述深国投信托人士说：“目前人民币房地产基金的募集对信托渠道极为倚重，占到相当大的一部分。”而信托实际上是循环滚动发行的类固定收益类产品，距离能理解房地产投资风险的成熟投资人标准尚远。
值得注意的是，很多小型的房地产基金的LP实际为募资项目潜在业主，从本质上讲这种形式的房地产基金只是“炒房团”的演进版而已。
在限购政策的影响下，现在的炒房团已经不是投入几百万元买多套房子，然后用租金去养房，而是炒豪宅，即联合少数人成立“房地产基金”，在前期就参与到意向项目之中，投资标的一般是市区内总价较高、价格前景坚挺的大户型豪宅，待物业建成后即归公司所有，成为公司持有物业。对于这种曲线绕开诸多法律和规定的行为，目前尚无任何规范性文件。
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