近十年来，随着各类开发园区和新城区数量急剧膨胀，建成区人口密度迅速下降。2005年，我国所有开发区的规划面积之和达到3.5万平方公里，相当于我国所有城市的建成区面积之和，其中已开发建设的面积只占13%。如果按照每平方公里1万人的平均密度，这3.5万平方公里的开发区和新城可以容纳3.5亿城镇人口。但这些开发区和新城实际容纳的人口并没有这么多。

　　另据统计，2000年至2009年，我国城镇人口增加了26%，城市建成区面积却增加了41%。过低的人口经济密度，不仅造成土地、能源等资源浪费巨大，而且严重影响了集聚经济的发挥。

　　横向上比，除香港外，中国大城市建成区的人口密度(也称拥挤度)仅处于全球中等水平。在全球221个人口超过200万的城市集聚体中，上海和北京的拥挤度(建成区人口密度)分别处于第114和139位，仅属中等偏轻水平。

　　尽管较高的人口经济密度带来拥挤等负面效应，但也相应地带来集聚经济和工作效率等正面效应，只要正面效应大于负面效应，人们就愿意选择在较高密度的城镇生活和工作。www.frotech.com

　　其次，物联网实验室造成低附加值工业的蔓延式扩张，严重影响城镇的网络效应。为了吸引工业项目落地，各地设立了名目繁多的开发区、功能区和新城区，实现大项目优先的土地、财政和产业等政策。

 

建立更加综合的现代城镇管理体系

　　相比于以土地经营为主的“城镇经营1.0”，以城镇人文和产业生态系统经营为目标的“城镇经营2.0”需要地方政府具有更强的市场把握能力，更加精准、精细和精巧的管理技能，需要建立更加科学、更加综合的现代城镇规划管理体系和公共服务平台体系。

　　首先，在土地方面，为了盘活3.5万平方公里的低效城镇土地，应按照土地所有权与经营权的分离的原则，建立多层次、多类型、高效率的土地使用权市场，提高包括土地在内各种城镇生产要素的流动性，提高资源和要素使用效率。

　　物联网工程实验室积极推动农地整理，培育以“折抵指标”为内容的土地发展权交易市场，作为解决城市化过程中同时实现耕地保护与城市建设用地合理扩张的关键改革举措。

　　稳妥推进城乡建设用地增减挂钩政策，培育以“增减挂钩结余指标”为内容的跨区土地发展权交易市场；采取容积率交易等方式，大幅度提升工业用地的容积率和使用效率，挖掘工业用地的使用潜力。

 

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