孟爽驰的日志

房价未来走势的不确定性

已有 134 次阅读 2013-06-20 16:50 标签: 房价走势

另一方面，在限购、限贷仍然严格实施、继续严格抑制投资投机型需求的同时，要努力增加普通住房的有效供给。 ”

23日，以“兑现梦想中国说”为主题的2013搜狐财智中国峰会在石家庄启动，著名经济学家、国务院参事室特约研究员姚景源，中国注册税务师协会会长、国家税务总局原副局长许善达，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹等专家与房地产企业代表一起，对宏观经济走向、财税改革与土地财政、城镇化与“国五条”等热点话题进行深入探讨。上海易居房地产研究院5月22日发布的《2013年一季度全国房企资金呈文》指出，一季度，全国房地产开发企业资金状况为偏松，这是自2010年三季度以来，房地产开发企业资金首次告别紧张状态。受前期房价上涨惯性作用的影响，70个大中城市中房价上涨的城市个数依然较多，房价上涨的预期尚未解除。相比去年下半年151.6亿的融资额上涨了150%。

。但考虑到房地产开发投资与经济增长的密切关系，如何实现楼市调控与稳增长之间的平衡也将是个考验。目前楼市已进入新一轮政策效果观察期，短期内房价仍会延续前期上涨态势，但其上涨的空间及延续的时间，将主要取决于地方政府对楼市调控的决心及对政策的执行力度当下扰动房价的因素依然活跃。
量跌价稳”是当下楼市的现实写照，国家统计局最新公布的数据显示，4月份70个大中城市住宅销售价格延续了新年以来的上涨态势，无论是同比还是环比，全国主要城市房价几乎全线上涨，但多数城市房价环比涨幅明显缩小。目前调控重压之下，土地市场所呈现的逆势火爆景象便是“土地财政”在作祟。另据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，今年年内，10大标杆房企融资额度已经达到了380亿，已接近2012年全年的413亿融资额。
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　　如何能够在房地产健康发展推动整体经济的同时，又能有效解决老百姓住房需求？许善达建议把住房分为保障性住房、普通住房和高档住房，政府针对每一类都有不同规划、不同土地政策及不同税收政策。
　　姚景源同时也表达了对中国经济发展的担忧，“目前中国经济仍面临着经济下行压力和产能过剩矛盾加剧、企业各项成本上涨、金融领域存在潜在风险等挫折。

　　许善达认为，分类后，政府对于保障性住房要投入资源，对于普通住房政府一部分可投入、一部分可获取，高档住房则是政府从中获取资源的一个重要来源。只有采用市场手段，增加供给，改变供求关系，实现供求平衡才能实现楼市的平稳健康发展。一方面，房价涨势虽趋缓，但上涨预期犹存。 “第一季度中国经济增长在预期目标之上，物价控制水平在预期目标之下，从这个角度讲，当前中国经济总体处于健康平稳的发展状态之中。
　　本轮调控的难度依然不小，尽管政府希望通过抑制分歧理需求来限制房价，但被压制的需求并没有消失，只是暂时将现有需求后置；一旦调控效果被消解，新一轮房价上涨很可能会卷土重来。

　　著名经济学家姚景源表示，中央经济工作会议提出两大经济指标，今年的GDP增长目标是7.5%，CPI涨幅要控制在为3.5%。地方政府通过控制土地出让节奏和规模，使得地价极易被炒高，甚至出现“面粉贵过面包”的现象，而这直接影响房价和购房者的心理预期。亚豪机构数据显示，截至5月19日，今年北京仅新增供应22378套商品住宅，而成交量则达到了48910套，高达2.6万套的供需缺口，导致库存急剧减少。
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　　毋庸讳言，从深层次看，房价上涨源于实体经济日益呈现的虚拟化特征，消除这一现象应综合治理。
　　第三，从供求关系看，部分热点城市供应依然偏紧，在需求动力强劲的情况下，价格下调难度增大。目前北京商品住宅存量仅61000余套，相比去年同期下滑了39%。
　　此外，地方政府出于自身利益考虑对楼市调控态度暧昧，落实力度不一，也增加了房价未来走势的不确定性。
　　另一方面，由于一季度业绩大增、融资成本下降以及房贷增加，房企资金状况明显好于往年，部分大型房企开始取消价格优惠措施。最新数据显示，2013年第一季度中国经济增长7.7%，物价上涨2.4%。这从“国五条”地方版细则就可看出端倪，各地细则普遍宽松，房价控制目标大多设定为不超过“同期城镇人均可支配收入实际增幅”，而市场最为关注的20%个税标题题目，部分城市仅要求与国务院一寒亭二手房出售东阿二手房莘县租房金乡房屋出租垦利二手房网长清房屋出租高区二手房出售福山二手房信息烟台开发区租房青岛店铺出租青岛房屋出租网站桥西二手房井陉房屋出租行唐房屋出租邯山二手房馆陶租房卢龙二手房出售桥东二手房保定房屋出租丰南租房信息贵阳白云区二手房出售南明房屋出租嵩明二手房出售晋宁房屋出租舒兰二手房绿园二手房达坂城二手房出售昌平二手房团结湖二手房黄村租房致，但未做进一步明确，有的个别城市甚至在细则中并未提到20%个税事项。实践证明，过多地依赖行政手段并不能从根本上为房价降温。土地市场热度不减，一线城市高价地频现便是佐证，如近日北京市土地整理储备中心成功出让通州区台湖镇两宗土地，其中，台湖镇B-23多功能用地以8.25亿成交，溢价率高达230%。但是，短期看，若要进一步巩固和扩大楼市调控效果，一方面，要斩断地方政府对“土地财政”的依赖。中国指数研究院统计也显示，1至4月，北京新房销供比达到3.4，为近年最高水平，而从出清周期来看，为6.1个月，处于近年调控以来较低水平。