周书分的日志

春节之后楼市“小阳春”是否会来临？

已有 119 次阅读 2014-04-16 17:01 标签: 房地产开发楼市调控楼市崩盘楼盘降价库存量

楼市崩盘，主要表现是地区房价泛起30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地工业进入阶段性萧条。齐骥同时对杭州部门楼盘降价的事件做出回应。大理房产淮安房产南平房产潍坊房产珠海房产保定租房合肥租房南昌租房唐山租房郑州租房

杭州楼盘降价后，所有楼盘都销售一空，所以杭州这种城市只是出于阶段性的下滑，而不是大的题目。那么，也就是说，在2014年2-3月这个年初开始阶段，楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。

此外，针对2014年年初市场发生的变化，“两会”期间官方对于“双向调控”思路表现相对偏中性，并没有过多行政性的限制措施，一方面这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，另外，也和楼市调控思路转向市场化、长效化有关。但是，品牌开发企业的大范围的营销动作将驱动“小阳春”之后的楼市再度走向火热。

齐骥透露，所谓高库存是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量的，就是高库存。

同策咨询研究部总监张雄伟以为，总的来看，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，房价在3月“小阳春”市场难以泛起大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。

楼市崩盘的惨重后果在日本表现得淋漓尽致。我们看到在大中城市，品牌开发企业春节之后积极推盘跑量，以实现业绩的快速回升。

2014年1-2月，受楼市政策阶段性收紧、各地因春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量依然泛起“普跌”。

而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供给结构。当前仍旧是相对比较好的拿地时机，在今年上半年，及时跑量回笼资金，然后将资金投入到土地市场拿地，换仓谋求下一轮市场的发展机会仍旧是大多数品牌房企战略上的选择。
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好比从2014年3月初市场表现来看，3月1日、2日开盘的华侨城五期、金融街融汇四期、格林云墅3个项目的3个盘却几乎售光，成交量高达1400套。上世纪90年代初，日本房地产泡沫幻灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止最大的一次房地产危机之一。

在2014年“小阳春”市场开发企业仍旧要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。

这样，开发企业推盘节奏及拿地需求会总体上促使3月集中放量，助推今年楼市“小阳春”的形成。但是，短期内市场表现“普跌”并不是楼市基本面开始泛起下行趋势的信号。

从2014年“两会”来看，全国政协委员、住建部副部长齐骥就“双向调控”做出了权势巨子解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继承增加供给，按捺、遏制投资投契性需求，限购政策不退出。

根据当前官方表态及过去历史经验，在宏观经济尚未显著好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继承扮演，整个市场基本面也会继承呈现出“逆经济周期”的发展特征。

所谓楼市崩盘，是指房产市场价格在贸易炒作下经由一个阶段的上扬后，泛起急剧下跌的现象。当前，整体销售市场逐渐趋于清淡与品牌开发企业逆势而动并存。当前，因为一二线城市楼市调控政策阶段性收紧，土地市场价格整体上有所回落，开始回归理性。

从开发商定价角度来讲，固然官方的表态会使整个市场重拾决心信念，但是，短期内银行信贷紧缩仍旧会影响楼市的成交节奏，因此，楼市短期内价格上涨幅度不可能像去年下半年那样火热，受到市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响。

大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为“小阳春”市场主流和趋势，今年第一季度总体上来讲会保持这样的趋势，但是到了第二季度甚至下半年，假如政策面没有发生变化，在政策时效性趋弱、市场基本面再度回暖、通胀预期不断加大的市场背景下，那么有可能就很难再泛起“平价”的现象了，房价会走上持续上涨这样的通道。

近日，跟着常州、杭州等城市部门楼盘大幅打折促销的动静传出，2014年年初就已经在房地产界传得沸沸扬扬的“中国楼市崩盘论”再次发酵。

事实上，美国、泰国、日本、中国香港等多个国家和地区都曾泛起过楼市崩盘，而楼市崩盘的前兆也惊人地相似。

从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，春节期间市场放量减少势必会导致的3月推盘量增加，这一定程度上也会使市场成交量在经历2月低谷期后有一个比较显著的反弹，继承延续去年下半年以来市场持续放量的成交行情。

“两会”期间确定今年广义货泉M2预期增长13%左右，意味着上半年活动性会适度从紧，这或许并不利于整个市场销售局面的展开。楼市一旦崩盘，在相称长的时间内，该地区的房地工业甚至国民经济会泛起停滞，烂尾楼大量泛起，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，良多二次置业的人购买的房屋变成负资产。

而这些楼盘火热销售的背后是其销售均价却几乎是零增长。其中金融街融汇一次性推出1000套房，均价却只高出三期1000元。泡沫幻灭后，很多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相称长的时间里难以正常消费。

日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元；倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”……日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。

同时，对于开发企业来讲，此时加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也长短常有利的。

同策咨询研究部总监张雄伟(博客)以为，市场对于“小阳春”的担忧不是没有道理，一二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕，可能会影响今年“小阳春”的市场表现，政策“阶段性”的从严执行加上“钱荒”二次发力有可能导致“小阳春”市场短期表现仍旧“马力不足”。

那么，在此市场背景下，春节之后楼市“小阳春”是否会来临？历年市场对于“小阳春”的担忧在今年是否会消除？品牌开发企业的行为是否驱动楼市再度走向火热，2014年楼市“小阳春”将呈现什么样的发展趋势？在成交量“普跌”的市场背景下是一蹶不振仍是继承延续2013年火热的市场行情？成都房产湖州房产南宁房产威海房产舟山房产宝鸡租房邯郸租房绵阳租房泰州租房长春租房北海租房