前一段时间，在网上写过一个帖子，是讨论中国的房地产的，帖子发了之后，引发了不少人的讨论，这里面有同意的，也有不少是批判的。由于那个帖子是随性而写，所以写的很随意，有很多语法错误，前后也衔接不上。所以就将之前写的内容重新整理了一下，又加了写内容，准备系统的写一下自己的想法。目前已经写了大概有十章左右，剩余的还正在写，先发上来，求大家指正，批评的还是赞扬的都欢迎，特别欢迎有实质性的意见，希望大家不要无事生非的谩骂就好了，在这里先感谢大家的支持了。

    本来不想说这么多的，可是由于天涯有规定，发帖必须要满五百字，所以只能罗嗦了半天，希望大家不要烦。

    好了，应该差不多了，先来个目录。

    目录

    前言

    第一部分表象

    第一章房价有多高

    第二章房子多不多

    第三章谁在卖房子

    第四章谁在买房子

    第五章未来向何处去

    第二部分本质

    第六章表象与本质

    第七章人口红利、经济增长和房价

    第八章城市化与房市泡沫

    第九章中国的宏观经济与房价

    第十章中国房地产政策的演变

    第三部分历史

    第十一章疯狂与理性-泡沫经济的演变途径

    第十二章日本房地产泡沫

    第十三章民国时期的通货膨胀

    第十四章法国密西西比泡沫

    第十五章海南房地产泡沫

    日期：2011-01-2016:26:27

    前言

    2002年大学毕业前夕，王石来我们学校做了一场演讲，宣传万科的。关于万科我倒没留意，只记住他说北京的房价太高。当时北京申奥刚刚成功，所以有人拿这个说事儿，但王石依然坚持，态度十分坚定。

    我在大学一直不务正业，专业学的不怎么样，可是酷爱经济学，对于经济史上的历次经济泡沫诸如荷兰郁金香狂热、英国南海危机、美国1929经济大萧条、日本“失去的十年”、中国海南房地产泡沫崩盘、东南亚金融危机如数家珍。

    加上王石这么一忽悠，在房价这件事情上，我成了一个坚定的看空者。从2003年进北京，就等着目睹北京房价的暴跌，可是结果却是眼看着北京的房价一路从五千涨到一万，一万涨到两万，两万涨到三万。

    后来我再度复习经济学，才发现原来是自己学艺不精。泡沫最终总会破裂是没错，可是什么时候破却是个大问题。历史上每一次泡沫经济的初期和中期，都会有不少理性人士出来警告人们“有泡沫了，请注意！”但是这个时候，泡沫却从来都不会破裂，而是会继续涨下去，通常紧接而来的还会是疯狂的上涨，上涨的程度足以摧毁那些理性人士们的信心，等到这些人一个个都被无情的现实打击的意志全无，再不敢出来大放厥词的时候，甚至连他们都相信泡沫会永远持续下去的时候，却往往是泡沫破裂之时。

    而所有研究泡沫经济的人都没有提及的一个事实是，虽然泡沫破裂时，资产价格会大幅下跌，相对于顶峰时的价格，泡沫破裂之后的资产价格确实很低，但是与泡沫刚刚起来时的价格比，往往还是高出很多。

    就以这一次中国的房地产市场的泡沫来说，现在悲观者预测说2012年房地产可能会跌30、40%，甚至是50%，可是以现在的价格来看，即便是跌了50%，仍然相当于2008年时的价格，相比于泡沫刚刚开始时的2003年的价格，甚至是2005年、2006年的价格，还是高了很多。

    造成这样的结果有两个原因，第一是从长期趋势来看，各种资产的价格都是呈螺旋形上升的，就如同社会发展一样。虽然资产价格是由上升、下跌这样一个个波浪构成的，但是从大趋势来说，后一次的低点一般总是略高于前一次的低点。你看中国股市从出现到现在不断上升下跌，可是相比于刚成立时，指数还是增加了很多，2007年跌的那么惨，还有1700多点，刚成立的时候的基数是多少，100点。第二个原因是货币购买力的不断降低。现在全世界大多数国家用的都是信用货币，对于信用货币来说，通货膨胀是必然的，而在经济出现泡沫时，通货膨胀往往也比较大，到了泡沫破裂的时候，资产的表面价格还会比泡沫初起之时高了很多，这里面有一大部分是通货膨胀的原因。就拿现在人民币购买力来说，虽然仅从官方公布的CPI来说，从2000年初到现在，可能货币的购买力降低并不是很多，可是我们都明白，实际上这十年来货币的购买了的降低是十分大的。

    所以，每一次泡沫经济的发展过程中，在早期和中期买入的人，基本上都能赚钱，即便是你从早期买入一直持有到最后泡沫破裂，资产价格已经跌去了大半，相比早期和中期的价格，往往还是有利润的。这么一盘算在泡沫的成长过程中，如果你看不清局势，那么看多胜算的概率通常大于看空，因为在泡沫的成长过程中，上涨过程持续的时间通常很长，而从达到峰值，再转入下跌的过程，相比之下，持续的时间要短的多。

    当然，我这么说，绝不是劝人们现在还去买房子，因为从种种因素来看，现在中国的房价即便是没有见顶，离顶峰也应该不远了。在资产泡沫的发展过程中，价格是非理性的，所以，不排除现在的房价还会上涨个20～30%甚至更多，但是开始下跌的时间绝对也为期不远了。因为支撑泡沫经济中资产价格继续上涨的因素就是心理和资金，心理就是人们相信房子的价格会继续上涨，所以有买入的想法，资金就是还有大量人投资进入市场买入资产，可是看现在的房价，连过去热衷投资房子的人，都觉得高的离谱，开始纷纷离开，而泡沫时期的资产价格，历来都是非涨即跌，所以，从现在的局势来看，房地产这个大泡泡，离破裂的时候确实是不远了。

    （不过，如果有生之年你再遇到类似这一次中国房地产市场的泡沫经济，倒是不妨按照我上面提到的观念操作一下，在泡沫的初期和中期，完全不必过分的理性，可以大胆的跟着盲目的人们买入。也许你觉得下一次泡沫的来临十分渺茫，可是人的一生将近百年，经历个几次类似的泡沫毫不稀奇，你只要抓住一两次机会，就能改变一生的命运甚至包括你后代的命运。）